Les acheteurs reprennent le pouvoir...

Confirmant les tendances observées au second semestre 2011, les prix reculent dans l’Hexagone en ce début d’année, permettant aux acheteurs solvables de réaliser leur projet immobilier, avec même parfois un bonus : celui de profiter de la baisse pour acheter plus grand… Décryptage de l’évolution du marché avec Laurent VIMONT, Président de Century 21 France.

Comment se comporte le marché immobilier depuis le début de l’année ?

Au niveau national, le prix moyen au m2 a reculé de 2,1% entre le second semestre 2011 et le premier trimestre 2012. Il se situe désormais à 2578 €. Il s’agit d’une moyenne, tous types de biens confondus, et les différences sont importantes entre le marché des appartements et celui des maisons. Le premier, qui a profité d’une plus forte progression des prix depuis 2009 (+19,7% entre 2009 et 2012 tandis que le prix moyen au m2 des maisons augmentait de 10,4% sur la même période), enregistre une baisse supérieure à la moyenne, -7% entre le second semestre 2011 et le premier trimestre 2012.

Cette baisse des prix généralisée se double d’une baisse du nombre de transactions : le marché immobilier est-il en train de décrocher ?

Le marché corrige ses excès. Les prix immobiliers ont atteint des plus hauts historiques, or le revenu des ménages n’a pas augmenté au même rythme et tout un pan de la population, notamment les catégories socioprofessionnelles les plus modestes et les moins de 30 ans, n’est aujourd’hui plus en mesure d’acheter, découragé par ailleurs par le durcissement des conditions d’octroi du crédit imposées par les banques. Dans toutes les régions où les prix ont progressé trop vite, le nombre de ventes a chuté. Au niveau national, les transactions ont baissé de 11,4% entre le 1er trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012. Pour vendre leur bien, les propriétaires doivent revoir leurs prétentions à la baisse, c’est pourquoi nous constatons ce recul des prix dans l’Hexagone. Ce réajustement est sain : nous ne sommes pas dans une situation comparable à celle inaugurant la crise de 2008.

Quelle est la différence avec la crise de 2008 ?

En 2008, la crise des subprimes aux Etats-Unis a conduit les établissements bancaires à brutalement augmenter leurs taux d’intérêt. En France ceux-ci sont soudainement passés de 4 à 5,4%, impactant fortement l’enveloppe de financement des ménages et entrainant un arrêt brutal des transactions. Aujourd’hui, les taux d’intérêt restent relativement bas, et l’appétence des Français pour la pierre est très forte. Les ménages désirent toujours acheter, et ceux qui le peuvent encore et qui répondent aux conditions imposées par les banques soutiennent la demande et empêchent le marché de s’effondrer. Il est évidemment primordial que les taux d’intérêt demeurent stables. Toute envolée risquerait de gripper durablement le marché immobilier.

A-t-on intérêt à acheter aujourd’hui ?

L’achat immobilier répond à un projet de vie qui peut être celui de donner un toit à sa famille, de se constituer un patrimoine, d’investir en vue de préparer sa retraite ou de se constituer un apport pour acquérir ultérieurement un logement plus grand. Il ne s’agit pas d’un acte impulsif ou d’une décision prise à la légère. Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont bas, les prix des logements sont en train de s’ajuster à la demande : toute personne qui peut répondre aux conditions de solvabilité imposées par les banques a intérêt à acheter son logement, si cela répond à son projet de vie personnel. La conjoncture est désormais favorable aux acquéreurs.

Vous dites que les acquéreurs sont en position de force : comment cela se traduit-il sur le terrain ?

La période n’est plus à la frénésie, mais au retour à la raison. Dans les agences du Réseau CENTURY 21, nous constatons que les délais de vente s’allongent entre le moment où un bien est mis sur le marché et celui où la transaction se réalise effectivement : ce délai de vente moyen était de 80 jours au second semestre 2011, il est passé à 88 jours au 1er trimestre 2012. Les logements proposés à la vente restent donc plus longtemps sur le marché : les acheteurs prennent désormais le temps de comparer, de choisir leur logement sans précipitation. Ils négocient également davantage le montant de leur future acquisition.

Qu’en est-il du marché parisien ? Paris fait-il toujours figure d’exception dans l’Hexagone ?

Cette fois encore, la Capitale résiste mieux que la Province : elle n’enregistre qu’une baisse de 0,1% entre le second semestre 2011 et le 1er trimestre 2012. Ce maintien des prix à un très haut niveau (8439€ le prix moyen au m²) pèse toutefois sur le dynamisme du marché, et le nombre de ventes a chuté de 17,4% entre le 1er trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012. Les délais de vente, qui étaient jusqu’alors extrêmement bas à Paris, se sont allongés de 12 jours entre le second semestre 2011 et le 1er trimestre 2012. Ils se situent désormais à 61 jours, preuve que le marché parisien fait aujourd’hui davantage preuve de raison.

L’Ile-de-France suit-elle les mêmes tendances qu’au niveau national ou celles-ci se rapprochent-elles de Paris ?

Traditionnellement, les évolutions de prix en Ile-de-France se situent à mi-parcours entre celles observées à Paris et celles constatées en Province. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Les prix franciliens ont même chuté plus fortement qu’en Province entre le second semestre 2011 et le 1er trimestre 2012, accusant un repli de 4,5% (Seine-et-Marne -3,1%, Yvelines -0,6%, Essonne -5,9%, Hauts-de-Seine -3%, Val-de-Marne -2,8%, Val-d’Oise -6,7% NDLR). Ce recul du prix moyen au m² n’entraîne cependant pas de baisse du montant moyen de l’acquisition : celui-ci augmente même légèrement entre le second semestre 2011 et le 1er trimestre 2012 (+ 0,9% pour s’établir à 244 134 €). Il permet en effet aux acquéreurs franciliens d’acheter plus grand (la surface moyenne augmente de 4,3m² !).

Le saviez-vous ?

Au premier trimestre 2012, en moyenne :

- Une maison s’achète à 219 037€

- Un appartement s’achète à 187 525€

De fortes disparités entre les régions

Treize régions voient leur prix moyen au m² baisser entre le second semestre 2011 et le 1er trimestre 2012 : l’Alsace -0,3%, l’Aquitaine -6,9%, l’Auvergne -1%, La Basse-Normandie -6,9%, La Bourgogne -1,4%, la Haute-Normandie -9%, Midi-Pyrénées -1,6%, le Nord et la Picardie -0,7%, les Pays-de-la-Loire -9,4%, Poitou-Charentes -16,7%, PACA -2%, Rhône-Alpes -5,2%), tandis que sept résistent : la Bretagne (+1,2%), le Centre (+7,6%), la Champagne-Ardenne (+1,9%), la Franche-Comté (+2%), le Languedoc-Roussillon (+0,4%), le Limousin (+5%) et la Lorraine (+2,3%). L’explication tient au fait qu’à l’exception de la Franche-Comté chacune de ces régions a vu ses prix baisser sur un semestre en 2011.